什么信号?深圳土拍数量创年内新低,仅7宗!国企仍是主力,面向刚需群体

时间:2022-9-30 作者:admin

  近日,深圳第三轮集中土拍收官。

  据了解,本轮仅供应7宗涉宅用地,总起价118亿元,均创下今年新低。其中,6宗成交、1宗流拍,共收金106亿元。

  本轮成交的6宗地块中有2宗达最高溢价15%后成交,有4宗底价成交。拿地房企除1家为本地民企外,其他5家均为本地国企,深铁独揽3宗。

  业内人士认为,整体来看,深圳第三轮土拍以刚需型地块为主、市场热度较前两轮有明显下滑,1宗地块流拍,其余6宗成交地块整体溢价率为3.94%,较第二轮下降5.39个百分点。但作为一线城市,市场基本面依然高于其他二三线城市。

  供地数量创年内新低

  9月28日,深圳第三轮集中土拍收官。本轮仅供应7宗涉宅用地,分布于宝安(1宗),龙华(2宗),光明(1宗),坪山(3宗),总起价118亿元,供地数量和总起始价均创下今年新低。

  其中,有6宗成交、1宗流拍,共收金106亿元,成交楼面均价11062元/平方米,平均溢价率5%。6宗成交地块中,2宗拍至最高限价成交,4宗底价成交。

  本轮热度最高的是龙华区福城街道A922―0824地块,该地块建筑面积5.45万平方米,住宅部分全部建设安居型商品房,销售均价不高于26800元/平方米(不含室内装修价格)。

  据了解,该地块共吸引了10家房企参与竞拍,经过一个小时的竞拍达到地价上限和自持保障性租赁住房面积上限后,有9家企业报名参与摇号,最终,深圳市坂腾发展有限公司(信诚)以3.47亿元+自持15600平方米保障性租赁住房竞得。

  另一宗触及竞自持的地块是宝安区福海街道A208―0991地块,该地建筑面积为13.06万平方米,销售均价不高于47950元/平方米,共有5家房企参与竞买,经过24轮竞价,最终,华润以27.5亿元+自持1600平方米保障性租赁住房竞得。

  对于上述两宗地受热捧的原因,克而瑞研究中心指出,龙华福城的安居地块销售限价为28600元/平方米,与周边5万左右的均价相比具备明显的价格优势,且地块在最高限价+15600平方米自持的基础上,实际楼板价为8918元/平方米,与26800元/平方米的售价相比,还具有较大的盈利空间。宝安区福海地块是本次供应地块中区位相对较优的地块,且周边配置相对齐全,周边的润o云上府项目6月份开盘认购率达到87.41%,去化表现较好,对本地块的火热成交也有一定带动作用。

  本轮销售限价最高的地块是龙华区福城街道A922-0823号地块,建筑面积9.5万平方米,销售均价不高于53600元/平方米(不含室内装修价格),最终,该地块由招商蛇口(行情001979,诊股)以15.03亿元底价拿下。

  而坪山区石井街道G13305-0046号地块是今年第二轮中的流拍地块,此次重新挂牌,由深铁底价竞得。

  另外,光明区马田街道的A629-1340号地块因无人报名而流拍。克而瑞研究中心认为,该地块为纯宅地,虽然临近地铁站,但是距离市区较远,且周边的金地明峰府项目今年7月开盘认购率仅有22.61%,市场反应较差,也对本次流拍地块产生了一定负面影响。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,本轮只有7宗地挂牌,应该是供地最少的一次,延续了今年以来“多批供应、小步快跑”的供地原则,与当前开发商整体拿地信心较弱、减少供地数量以提振市场信心有关。

  6宗成交地块国企包揽5宗

  据了解,本次土拍吸引了华润、中海、招商、保利、金茂、深铁、深业、安居、嘉达、汉成、湖北联投等16家房企报名参加竞拍。

  最终,深铁收获3宗,拿地总金额达到60.4亿元,占本轮成交总金额的一半以上;华润、招商、信诚各收获一宗,拿地金额分别为27.5亿元、15.03亿元、3.47亿元。

  值得注意的是,除信诚为本地民企外,其他均为本地国企。

  不过,深圳规划和自然资源局表示,从报名情况看,本批次有多家民企参与竞买,占比达27%,民企参与竞买的意愿较强烈;从成交情况看,龙华区地块达到溢价上限和自持保障性租赁住房面积上限后,参与摇号的9家企业中过半数企业为民企,充分展现了深圳房地产市场平稳发展的良好趋势。

  对于深铁拿地增加,李宇嘉认为,一方面与地块有关,此次有地块是上盖综合开发。同时,近期广州地铁、杭州地铁等都有大规模拿地的案例。去年11月,深圳第三轮集中供地中,深铁以178.51亿元总价拿下5宗地块。

  地铁越来越成为地方土地市场的生力军。李宇嘉表示,一方面,区域综合开发越来越成为土地出让的重点;另一方面,热点城市地铁进入大规模开发阶段,房地产给地铁建设输血,已经成为地铁开发的主要支撑;此外,国企或政府平台中,地铁的实力相对雄厚,生地拿下,地铁开通后卖房子,溢价比较高。

  供地主要面向刚需群体

  据了解,深圳第三轮土拍以刚需型地块为主,安居型商品房、保障性租赁用房比例高。

  中指研究院深圳分院研究总监童晓玲表示,本轮推出用地主要集中在深圳非中心区域核心地段,整体定价不高,主要面向刚需和保障群体。用地继续沿用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让,与前两轮相比,初始建设的公共住房类型除了保障性租赁住房、公共租赁住房外,还增加了安居型商品房。

  克而瑞研究中心也指出,本轮7宗地块主要意在满足刚需群体的需求,主要分布于龙华、光明和坪山相对偏远的区位,且安居型商品房占比较高:龙华0824号地块为纯安居型商品房,销售均价不得高于26800元/平方米,此外坪山区坑梓的两宗地为普通商品房+安居型商品房用地,安居型商品房初始建设的建面比例分别达到35%和48%。从销售指导价来看也有所体现,本轮供应7宗地块中,仅1宗地的商品房销售指导价超过5万/平方米。

  不过,克而瑞研究中心认为,“刚需地块”难吸引房企,深圳第三轮土拍热度不及前两轮。深圳作为今年土地市场热度最高的城市,首轮集中供地以所有地块触及最高限价、整体溢价率高达15%的热度成交;第二轮则由于供应地块增多,土地市场热度稍有回落;第三轮土拍的热度则进一步下滑,1宗地块流拍,其余6宗成交地块整体溢价率为3.94%,较第二轮下降5.39个百分点。

  对于前两轮土拍热度较高的原因,克而瑞研究中心认为,一方面是由于深圳的宅地供应持续稀缺,另一方面也跟前两轮有一些热点地块出让有关,例如前海、龙华民治等区域均有地块出让,且以15%的最高溢价率成交。

  克而瑞研究中心进一步指出,整体来看,深圳第三轮土拍以刚需型地块为主、市场热度较前两轮有明显下滑,可见即使在一线城市,也需要优质地块和充足的利润空间才能刺激房企积极参拍,否则无论前期土拍如何高热,房企的积极性都会明显下降。但作为一线城市,市场基本面依然高于其他二三线城市,在大部分企业中一线城市的土拍优先级也更高,即使与其他城市土拍发生“撞车”情况,也将优先考虑一线城市。因此土拍的热度主要与地块质量相关,只要推出优质地块,市场热度的复苏将会立竿见影。

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